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物和权益状况详细介绍影

时间:2012-05-31 21:43:46 来源:zszjyw.com 作者:123456 点击:
9需要估价者是房地产的拥有者,因此估价人员在争取估价业务时可拓宽思路
。()
10企业在清核资产时对自己拥有的房地产进行估价,房地产开发商对其参加政
府举行的土地使用权拍卖,招标出让活动拟报出的购买价格进行评估。()

11无论是被动接受还是主动争取,如果委托人有意将估价业务交给估价人员,
估价人员也有意受理,则估价人员委托人协议沟通,就估价的收费标准、收费依据、收费方
式、完成时间及有关估价的基本事项等加以明确。()

12在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者都是有着内在联系
的,其中估价时点是龙头。()

13估价目的具体可以通过了解估价报告的用途来明确,即通过将要完成的估价
报告究竟是提交给谁使用或由谁认可明确。()

14估价人员应明白在明确估价目的中所讲的,依据有关法律、法规,有些房地
产不能用于某些估价目的,或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容,因此估
价对象及其范围和内容,可以根据委托人的要求确定,也可根据估价人员的主观愿望来确定
。()
15明确估价时点是要明确所要评估的价值是将来哪个具体时间上的价值。()

16多数估价是对当前的价值进行评估,但在某些情况下需要对过去某个时间进
行评估,或对未来某个时间的价值进行评估。()

17估价时点究竟是现值,还是过去或未来,是由估价对象及市场状况所决定的
。()
18估价合同是委托人和估价机构就估价事宜的相互约定,包括对估价目的、估
价对象、估价时点、委托人应提供的资料、估价收费、估价报告交付日期、违约责任及其他
有关事项的约定。()
19估价作业方案主要包括下列内容:①成立受法律保护的委托与受托关系;②
明确合同双方的权利和义务;③载明估价的基本事项。()

20初步选择估价方法的目的,是为了使后面进入搜集资料和实地查勘时能重复
进行而力求精确和更详细。()

21初步选择估价方法对于有经验的估价人员来说是较容易的,因为每一种估价
方法都有相同的对象和条件。()

22对于同一估价对象,宜选用四种以上的估价方法进行估价,如果估价对象适
宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍。
()
23有条件选用比较法进行估价的,应以比较法进行估价,收益性房地产的估价
,应选用收益法作为其中的一种估价方法,具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,应选
用假设开发法作为其中的一种估价方法。()

24在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进
行估价的情况下,可将成本法作为主要的估价方法。()

25根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期,便可知估价项目
的大小、难易和缓急。()

26随着估价行业的发展,对估价精度要求越来越高,以及对估价对象越来越复
杂,估价目的越来越多,估价人员应有适当的专业分工。()

27拟定作业步骤和作业进度的方法可以采用线条图或网络计划技术。
()
28线条图具有直观简明方便的优点。()

29计划协调技术原理是首先应用网络图形式来表达一项计划中各种工作的先后
顺序和相互关系。()
30在供给量中应包括:已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在
的竞争项目及预计它们投入市场的时间。()

31在搜集实例资料时,应考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响,对于
受到这些因素影响的实例资料,只有在能确定其受影响的程度并不能进行修正的情况下才可
被采用。()
32搜集资料的渠道有:①委托人提供;②实地查勘获得;③到政府有关部门查
阅;④询问有关当事人、咨询公司等。()

33实地查勘有利于加深对估价对象的认识形成一个直观、具体的印象,获取文
字资料所无法或难以表述的细节。()

34估价方法的采用,取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所
搜集资料的数量和质量。()

35在采用数学方法求出一个综合结果的基础上估价人员还应考虑一些不可量化
的价格影响因素,同时听取有关人士的意见,对该结果进行适当的调整,或取整,或认定该
结果,作为最终的估价结果。()

36完成并出具估价报告后,估价人员应对涉及该估价项目的一切必要资料进行
整理、归档和妥善保管,对估价资料的保存时间一般应在5年以上。()

37估价资料归档是为了方便今后的估价和管理,它有助于估价机构和估价人员
不断提高估价水平,同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷,还有助于政府主管部门和
行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。()

38把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件,附件通常包括:①详细介
绍估价对象的区位、实物和权益状况;②详细介绍影响估价对象的价值的各种因素;③详细
说明估价的思路和采用的方法及理由;④详细说明估价的测算过程、参数选取等。
()
39详细技术报告一般包括下列内容:估价对象的位置图、四至和周围环境的图
片、土地形状图、建筑平面图、建筑外观和内部状况的图片、估价对象的产权证明、估价引
用的其他专用文件资料、估价人员和估价机构的资格证明、专业经历和业绩等。(

40估价结果报告是简明扼要地说明下列内容:委托人、估价机构、估价对象、
估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、
估价作业日期、估价报告的有效期。()

41价值定义是说明估价所依据的法律、法规和标准委托人提供的有关资料,估
价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。()

42估价人员列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及资格说明,并由本人
签名、盖章。()
43在估价报告中陈述估价的假设和限制条件是为了保护估价人员,又是为了告
知、保护委托人和估价报告使用者,提醒他们在使用估价报告时注意。()

44估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确
认的资料数据,在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响,是估价报告使用的
限制条件等。()
45在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明,它告知委托人和估价
报告使用者,估价师是以客观无偏见的方式进行估价的,同时对签名的估价师也是一种警示
。()
46估价师声明通常是:“我与估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害
关系,对与该估价对象相关的各方当事人没有(或有已载明的)偏见,也没有(或有已载明的)
个人利害关系。”()
47致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件,在不遗漏必要事项的
基础上应尽量简洁。()

48目录中通常按空间顺序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其对
应的页码,以使委托人或估价报告使用者对估件报告的框架和内容有一个总体了解,并又容
易找到其感兴趣的内容。()

49估价作业日期,是说明该估价项目估价的终点年、月、日。(

50一份完整的估价报告通常由以下7个部分组成:①标题;②估价项目名称;
③委托人;④估价机构;⑤估价师;⑥估价作业日期;⑦估价报告编号。()

51估价机构是说明受理该估价项目的估价机构的全称。()

52估价报告应全面地记述估价过程和结论,其全面性具体指估价报告应完整地
反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套。如果仅以结
论告知,必然会使委托人或估价报告使用者对其信任降低。()

53估价报告的概括性指估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行
高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性
、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。()

54口头报告和书面报告、表格式报告和叙述式报告,它们表现形式不同,故对
它们的基本要求也不同。()

55估价报告质量的高低,除了取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确
性、参数确定的合理性外,还取决于估价报告的格式、文字表述水平及印刷质量。前者可以
说是估价报告的外在质量,后者可以说是估价报告的内(责任编辑:123456)
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