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净租金水平每年可收取净

时间:2012-05-31 21:43:47 来源:zszjyw.com 作者:123456 点击:
在质量,两者不可偏废。(

56估价人员在确定了最终的估价结果后,应撰写估价报告,估价报告可视为估
价人员提供给委托人的“产品”是在完成估价后给委托人的正式答复,是全面、公正、客观
、准确地记述估价过程反映估价成果的文件,也是关于估价对象的客观合理价格或价值的研
究报告。()
57抑制房地产价格的措施是多种多样的,它们影响房地产价格低落的速度和幅
度是相同的。抑制房地产价格的措施主要有:①制定最高限价,规定房地产交易时不得突破
此价格;②制定标准价格,作为房地产交易时的参考;③政府在房地产价格高涨时抛出一定
量的房地产,特别是通过土地供应。()

58房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的,例如在传统土地使用制度下
,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可使地租、地价根本不存在。(

59估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论,具体应做到以
下几点:①全面性;②公正性和客观性;③准确性;④概括性;⑤估价报告的纸张、封面设
计、排版装订应有较好的质量,做到图文并茂。()

60致函正文用来说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、估价报告的
有效期。而致函落款是指为估价机构的全称,加盖估价机构公章,并由法定代表人或估价师
签名、盖章。()
61在采用数学方法求出一个综合结果的基础上,估价人员还应考虑一些不可量
化的因素,同时可听取有关人士的意见,对该结果进行适当的调整,或取整或认定该结果,
作为最终的结果。()
62.签订了书面估价委托合同之后,估价机构在未经委托人书面同意时,也可转让、变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。()

63.估价目的从本质上讲是由委托人提出并决定的。但在实际中,委托人往往不懂得要提出估价目的,因此通常是由估价员主动提出相关的问题,让委托人回答认可。()

64.估价时点可由委托人决定,也可由估价人员决定,或者可由两者协商而定。()

65.估价人员应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用,结合估价对象和估价目的,正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象,宜选用三种以上(含三种)估价方法进行估价。()

66.向委托人出具估价报告之后,估价人员和估价机构应及时对在该项估价活动中直接形成的有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理,并将它们分类保存起来,即归档。()

67.估价报告质量的高低,除了取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性,还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者是估价报告的内在质量,后者是估价报告的外在质量,两者不可偏废。()
本科目计算题
1需要评估某商品住宅于1999年11月初的价格,在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住
宅的交易实例作为可比实例,有关资料见下表:
实例A实例B实例C
成交价格4800元人民币/m2650美元/m25200元人民币/m2
成交日期1998年11月初1999年元月初1999年6月初
交易情况-5%0%2%
房地产状况2%3%-2%
另知1999年元月初美元与人民币的市场汇价为1∶85,1999年11月初美元与人民币的市场
汇价为1∶834;该类商品住宅以人民币为基准的价格在1998年6月初至1999年5月初间平均
每月上涨1%,在1999年5月初至1999年11月初间平均每月下降12%,试利用上述资料评估该
商品房在1999年11月初的正常价格。
2某宗房地产土地总面积为500m2,是12年前通过征用农地取得的,当时每亩花费16万元
,现时重新取得该类土地需要600元/m2;地上建筑物的总建筑面积为1000m2,10年前建
成交付使用,当时造价为980元/m2,现时建造同类建筑每平方建筑面积为1800元。该建筑
经济寿命为50年,经过10年的使用,门窗等损坏修复费用为5万元;4年前装修过,现重置价
格为40万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为80万元,平均寿命为20年,已经使用10年
;残值率假设为0。请选用所给资料估算该宗房地产现时价格。
3某写字楼占地总面积1200m2,于1990年6月30日取得40年土地使用权,两年后建成投入
使用。该写字楼建筑总建筑面积为5000m2,其中底层的1000m2出租用于商场。其余用作
写字间出租,其中过道、办公用房等占总建筑面积的10%。据调查已知写字间租金平均每月3
5美元/m2,年空置率为10%,各种费用占年总收益的40%。又知现时附近同档次商场的正常
的市场价格为每平方米建筑面积12aaa2aaa000元,当地同类型房地产资本化率为8%。试用上述资料
评估该物业是1992年月历起始日的价格。
(已知人民币对美元比率为1∶84)
4某宗旧厂房,占地1500m2,使用年限为40年,从1992年5月1日起计。建有主、附楼各
一栋,分别为建筑面积3600m2和800m2。因该厂房地处繁华商业区,建筑结构尚好,经
过审批后,现欲将此旧厂房装修改造为酒楼,从1998年5月1日起开工,装修改建为1年。装
修改建费用如下表所列,专业费用为装修总费用的8%(假设均匀投入)。年贷款利率为85%
。预计该工程改造完后酒楼即可出租,建筑面积与可出租面积之比1∶07,酒楼主、附楼
月租金分别为每平方米90元和70元,运营费用率为30%,该类房地产经营期资本化率为9%。
估计该装修改造工程应获得的正常投资利润为80万元。试用现金流量折现法估计该旧房地产
于1998年5月1日前的正常总价格。
5有甲、乙两宗交易实例,甲建筑面积为250m2,成交总价为87万元人民币,首期支付27
万元人民币,余款于次月起每月支付10万元人民币,设月息为1%,半年后全部付清;乙的使
用面积3000平方英尺,成交总价为156万美元,一次付清。据调查,乙实例交易是人民币
与美元的市场比价为1美元=86元人民币;且该房地产建筑面积与使用面积的比率是1∶0
7;乙实例交易日期晚于甲实例6个月,其间以人民币标价的该类房地产价格指数分别为:
996、947、967、1050、1092、1125、1181,试用定基价格指数和环比价格
指数分别建立两者的价格比较基础。
6某出租旧写字楼,按市场上同类房地产净租金水平每年可收取净租金收益450万元,而按
租约每年可收取净租金收益400万元,租约期还有3年到期。由于市场不景气,预计三年后该
写字楼转售时的售价将比目前价值降低5%,销售税费为6%,投资者要求的该类投资收益率为
10%,则该写字楼目前价值是多少?
7某大厦,其土地于1995年7月批租,1997年7月竣工,因销售不佳,整栋大楼1997年7月起
均以50元/m2月的价格对外出租,合同期为5年。1998年经各方同意业主将大厦带租约转
让。现已知土地使用年限为50年,同地区该类大厦平均租金60元/m2,大厦总建筑面积为8
000m2,大厦的拥有年限为60年,资本化率为10%,租赁合同中租金的支付方式为按年支付
,(大厦转让时,租赁方已支付第二年租金),现请评估大厦围让时的正常总价格。
8某在建工程开工于1996年12月1日,拟建餐厅和宾馆,总用地面积占1500m2,土地使用
年限40年,从开工之日起计。建筑总面积为8000m2,其中餐厅部分为2500m2。该工程正
常施工期为30个月,建筑费用每平方米为1800元,专业费为建筑费的10%;至1997年6月1日
完成了主体结构,已投入建筑费和专业费的40%,还需投建设费及专业费的60%;(假设均匀
投入,视同发生在该投入期),贷款年利率为8%。预计该工程建成后餐厅部分可租出,租金
为90元/m2月,建筑面积与可出租面积之比为1∶07,正常出租率为90%,运营费用率
为25%,经营期资本化率为8%;宾馆部分在建成后即可出售,估计当时该类宾馆平均售价为
每平方建筑面积5500元,销售税为售价的9%。估计购买该在建工程后建成时应获得的正常投
资利润率为总投资的25%。试利用上述资料以现金流量折现法估计该在建工程于1997年6月1
日的正常价格。参aaa2aaa考aaa2aaa答aaa2aaa案

第一章房地产和房地产估价
一、单项选择题
1C。房地产估价不应是估价人员的主观随意定价,而应(责任编辑:123456)
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