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法国法郎瑞士为瑞士法郎

时间:2012-05-31 21:43:58 来源:zszjyw.com 作者:123456 点击:
只是有的应有买方缴纳,有
的由卖方缴纳,有的则由买卖双方各负担一部分。

20C。一宗房地产与另一宗房地产合并后,效用通常会增加,故当该房地产
的拥有者欲购买相邻房地产时,相邻房地产的拥有者会据此而出高价,而该房地产的拥有者
也往往会愿意出较高的价钱,因而交易时会偏高。

21D。其中,交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的。

22A。11 S%为交易情况修正系数

23D。之所以在交易情况修正中以正常价格为基准,是因为只有这样,比较
的基准才会只有一个。
24C。可比实例的成交价格针对的是其成交日期时的价格,其他都是不正确
的。
25A。对交易日期修正就是针对估价时点的不同对市场状况的修正,因而修
正后的价格就成了估价时点时的价格。

26A。对交易日期的修正,实际上是房地产市场状况修正,因而得出的便是
在估价时的价格。
27B。本题指出的便是交易日期的修正。

28A。29D。30B。31A。

32C。单纯的通货膨胀引起的价格变动是一般物价指数或变动率。

33D。因为不同地区、不同类型的房地产,其价格变动的方向和程度并不相
同,所以最适用的房地产价格指数或变动率是本地区同类房地产的价格指数或变动率。

34C。房地产状况的修正进行后,就将可比实例在房地产状况下的价格变成
了在估价对象的房地产状况下的价格。

35D。进行的是区位状况下的修正,将可比实例房地产在其区位状况下的价
格。
36B。权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。

37C。针对的是权益状况修正,可比实例房地产的状况也应是权益状况下。

38B。实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行的是
实物状况的修正,其可比实例房地产也应在其实物状况下进行实物状况的修正。
39A。
40B。百分率只是方法,针对修正,我们用的是修正系数。

41C。我们做出的一系列修正就是对估价对象正确估价。

42D。其中的修正系数即为D项11 R%。

43C。直接比较修正采用的是评分的方法,把估价对象定为100分,并以此
基准。如果可比实例的房地产状况低于估价对象的房地产状况,打的分数就低于100分;相
反,打的分数就高于100,然后将所得分数转化为修正价格的比率。
44A。
45C。设想一个标准的房地产状况,并以此为标准,而后对可比实例和估价
对象的房地产状况逐项比较打分,而转化为修正价格的比率。

46B。成交日期是反映房地产状况的重要因素。

47C。交易情况的修正就是将不正常的价格变成正常价格。

48D。进行修正的最终目的,便是为了得到客观合理的价格。
49B。
50A。它的计算公式为:

V=V1+V2+V3+… Vnn=
1n∑ni=1Vi
51A。通常对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正出的价格
,赋予最大的权数;反之,赋予最小权数。

52B。由加权算术平均数的算法可知应该选择B项答案。
53A。
54B。平均数已经提到不行,而众数法在实际估价中却很少用到。因而选用
中位数。
55.C。根据可比实例的定义,选取的可比实例的规模应与估价对象规模相当。因此应选C选项而排除A、B、D三个选项。

56.B。因若选取数量过多,一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到,二是后续进行修正、调整的工作量大,因此一般选取3~10个可比实例。因此排除其它选项而选B选项。
二、多项选择题
1A、C、D。这三项均为可以发生交易的房地产,对于很少发生交易的房地
产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙等难以用比较法。

2A、B、C。D项中的交易期望目标属于比较法估算的范畴,更不需对其进
行正确合理的修正。
3A、B、C。交易的结果并不是需要收集的内容,除ABC所述外,还有成交
日期、付款方式、交易情况等一些重要的内容。

4A、B、C。D项中的估价目标不属于其中。

5A、B、C、D。在这些选项最大的疑问便是简易结构,其实简易结构也属
于大类结构,只有梁板结构之类为小类结构。
6A、B、C、D。
7A、B、D。建立价格可比基础具体包括了下列5个方面:

①统一付款方式;②统一采用单价;③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积
单位等,因此A、B、D正确。

8A、B。人民币采用“元”,美元也是采用元,法国货币和瑞士货币,都
是为法国郎,法国为法国法郎,瑞士为瑞士法郎。
9A、B。
10A、B、D。不可移动性、独一无二性、价值高大性等都是房地产的特性
,而永保其值则是不可能的。

11A、B、C、D。包括文中的三项,所选项和受债权债务关系影响共有八项
特殊因素,受它们的影响,房地产会相应的偏离正常的市场价格。

12B、C、D。13A、B、C。

14A、B、C。D项中没有那种方法,其他的任何一种方法都可以。

15A、B。C、D项中不在价格指数内,价格变动率是另一种修正方法。

16A、B、C、D。还有房地产价格指数成变动率,共有五项。
17A、B、C、D。
18A、B、C。双方的协议状况是根据一系列修正后得到的价格而确定的。

19A、B、C、D。除了这四项外还有临路状况、楼层、朝向等影响房地产价
格的因素。
20A、B。公共设施利与弊限制和文化生活限制条件均不是主要的内容。主
要内容便是A、B两项,在实际估价中,遇到最多的是土地使用权年限限制条件修正。

21A、B、C、D。除了上述四项内容之外,还包括地势、地质水文状况等,
这是对于土地来说,实物修正还有对于建筑物来说的内容。

22A、B、C。我们知道房地产修正主要包括三个方面:区位状况、权益状
况、实物状况的修正,因此D项是不对的。

23A、B。针对具体房地产状况的修正的方法,只有直接比较和间接比较修
正两种。
24D、C。分母内对应的是标准化修正,指的是与可比实例,分子内对应的
是房地产状况修正,是针对估价对象的,因而为D、C,注意不是C、D。

25A、B、C。从前几节便可知,修正只要交易情况、交易日期、房地产状
况三大方面的修正。
26A、B、D。比较法进行的是交易情况、交易日期、房地产状况三大方面
,因而相乘的是这三项的修正系数。

27B、C、D。28A、B、C。29B、C、D。30A、B、C、D。
31A、B、C、D。
32A、B。中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列
,位于正中间位置的那两个或那一个价格的简单算术平均数为综合出一个价格。
33B、C。
34.A、B、C、D。“可比实例的用途应与估价对象的用途相同”为选取可比实例的4个基本要求具体化的一个方面,包含在以上四个选项中,因此选择A、B、C、D四个选项。
35.A、C、D、E。租赁为房地产交易类型的两大类中的一类,而协议、招标、拍卖、挂牌是具体的交易类型。因此排除B选项而选A、C、D、E四个选项。
三、判断题1√。
2×。估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取,而不是
市场价格来确定求取的。

3√。在运用比较法进行求取的时候的七个步骤中,第一步便是收集交易方面的
实例。
4×。有针对性的收集固然能够说明一定的问题,但是实例不足且不代表一般性
是会出现片面性的。
5×。可比实例所处地区应与估价对象所处的地区完全相同,或是在同一供求范
围内的地区。因而要求所处地区完全相同显然是不正确的比拟。

6×。可比实例的权利性质应与估算对象的权利性质相同,当不相同时,一般不

作为可比实例。如果估价对象是出让土地使用权的房地产,则允许选用划拨土地使用权的房
地产则是错误的。
7√。可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。正好满足了这一点。

8×。交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。

9×。可比实例的成交价格是正常成交价格或可修正为正常成交价(责任编辑:123456)
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